区分所有法とは？
～区分所有法の歴史と経緯～
区分所有法(正式には「建物の区分所有等に関する法律」)は、昭和37年(1962年)に民法の特別法として制定された法律であり、背景には都市部を中心として中高層のマンションの建設が進み、従来の「民法」による戸建を主体とする「土地と建物」の権利関係の規定で対応出来なくなりつつあったことがあります。
(ようするに一戸建てや長屋など賃貸契約を主体とする共同住宅を中心に権利問題を規定する法律ではマンションの色々な問題には対応できないからです)
区分所有法が制定されたことにより、何が規定されたかといえば、
●建物の区分所有の概念を明確にし、区分所有権および区分所有者を規定した。
●マンションなど当該建物の内部に対し、個人が所有・使用する「専有部分」と他者と共同で使用する為に区分所有者達による共有物とした「共用部分」に分けた。
●各マンションなどで設定する「規約」と「多数決による集会での議決」を中心とする自治運営を広く認め、主に「共用部分」を管理・使用する権利と義務を規定した。
●団地など複数棟の権利に関する規定を定めた。
など
区分所有法の施行により、従来民法で規定されていたマンションの「所有権」は制限を受けた形の「区分所有権」として制定されました。しかし、「共用部分」は共有する意味で民法と異なった解釈になり、また、土地と建物の権利が一体化していないことによるトラブル、マンション内での管理不十分などにより、昭和58年(1983年)に区分所有法の改正を行い、条文を37条から70条へ大幅に拡充し、敷地利用権や管理組合、管理組合の法人化、義務違反者に対する措置、建物の建替えなどの規定を追加しました。
昭和58年の改正により何が変更されたかというと、
●建物(マンション)の各部屋・室(専有部分)と土地の権利(敷地利用権)を一体化することで個別に処分できないようにした。
●土地の権利(敷地利用権)を建物の専有部分に登記することで土地を処分しても建物の専有部分の登記が変更されるようにした。
●建物(マンション)を管理する団体や管理組合の法人制度を導入して管理の充実を図った。
●各規約の使用、住人に対する訴訟制度、建物の建替えによる規定の改正
など
この改正により、マンション管理に対する日常に起こりうる大半の事は規定されましたが、急速な経済成長を背景とする分譲マンションの大幅な増加と、平成7年(1995年)に発生した阪神淡路大震災によるマンション倒壊に対し、大規模災害による特別法「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法(再建特別措置法)」が施行されたことの影響を受けて、平成14年(2002年)に法改正を実施、建替えの円滑化や管理の適正化などを行いました。
●共用部分の変更について、いわゆる大規模修繕に関しても普通決議で過半数を得ることにより実施できることとした。
●管理組合の理事長など管理者の権限を拡充および明確化した。
●建替え決議要件を見直すことで、区分所有者および議決権の4/5以上の多数決で建替えを可能とした。
など
この他、平成20年(2008年)に公益法人制度の改革関連法として「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が施行されたことにより民法の法人規定が大幅に改正され、区分所有法も管理組合法人の規定などを中心に改定が行われました。この改正により、管理組合法人の権利や行為能力、理事や監事に関する規定などが変更されました。
(一方で法人に関する内容の改正が中心であり、大規模なマンションや団地などの管理者以外の普通の区分所有者には影響が少ないため、内容は割愛致します)
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